Każdy, kto kupuje mieszkanie w budynku wielorodzinnym, automatycznie staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Nie każdy jednak wie, że przepisy dzielą wspólnoty na małe i duże, a od tego podziału zależy sposób podejmowania decyzji, zarządzania budynkiem i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej. Wyjaśniamy, czym różni się mała wspólnota mieszkaniowa od dużej i jakie obowiązki mają właściciele lokali.
Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, czyli bez zakładania jej czy rejestrowania. Tworzy ją ogół właścicieli lokali w danym budynku, a w nowych inwestycjach dzieje się to w momencie wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu przez dewelopera. Od tej chwili budynek ma już wspólnotę, nawet jeśli mieszkańcy jeszcze się nie wprowadzili. Dla nowej wspólnoty mieszkaniowej pierwsze miesiące są kluczowe: trzeba ustalić sposób zarządu, przyjąć budynek od dewelopera i uporządkować formalności.
Mała wspólnota mieszkaniowa – czym jest?
Zgodnie z ustawą o własności lokali mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali (wyodrębnionych i jeszcze niewyodrębnionych) nie przekracza trzech. W małej wspólnocie mieszkaniowej do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W praktyce oznacza to, że:
- do czynności zwykłego zarządu (np. drobne naprawy, bieżące opłaty) potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów,
- do czynności przekraczających zwykły zarząd (np. większy remont, zaciągnięcie kredytu) potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli,
- nie ma obowiązku wybierania zarządu ani podejmowania uchwał,
- w razie braku porozumienia sprawę może rozstrzygnąć sąd.
Mała wspólnota mieszkaniowa jest więc prostsza formalnie, ale przy konflikcie między sąsiadami podjęcie każdej ważniejszej decyzji może być trudne.
Duża wspólnota mieszkaniowa – zasady działania
Duża wspólnota mieszkaniowa to taka, w której jest więcej niż trzy lokale, czyli w praktyce niemal każdy blok i nowe osiedle. W dużej wspólnocie mieszkaniowej obowiązują przepisy ustawy o własności lokali, które przewidują:
- obowiązkowy zarząd – jedną lub kilka osób wybranych przez właścicieli, który może samodzielnie prowadzić sprawy albo powierzyć je profesjonalnemu zarządcy,
- uchwały – decyzje przekraczające zwykły zarząd właściciele podejmują w formie uchwał, większością głosów liczoną według udziałów,
- coroczne zebranie – zwoływane najpóźniej w pierwszym kwartale roku, na którym zarząd przedstawia sprawozdanie, a właściciele przyjmują plan gospodarczy i oceniają pracę zarządu,
- plan gospodarczy i sprawozdanie – dokumenty, które pokazują planowane koszty i to, jak wydano pieniądze wspólnoty.
Gdy w budynku przybywa lokali i ich liczba przekroczy trzy, mała wspólnota mieszkaniowa staje się dużą i od tego momentu musi działać według zasad przewidzianych dla dużych wspólnot.
Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej
Niezależnie od wielkości, obowiązki wspólnoty mieszkaniowej dotyczą przede wszystkim nieruchomości wspólnej, czyli tych części budynku i gruntu, które nie są własnością poszczególnych właścicieli (np. dach, elewacja, klatki schodowe, instalacje, teren wokół budynku). Do najważniejszych obowiązków wspólnoty należą:
- utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym,
- przeprowadzanie obowiązkowych przeglądów budynku,
- zawieranie umów na dostawę mediów i usługi dla części wspólnych,
- ubezpieczenie budynku,
- prowadzenie ewidencji kosztów i przychodów oraz rozliczeń z właścicielami,
- planowanie remontów i gromadzenie środków na fundusz remontowy.
Obowiązki właścicieli lokali
Każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem własnego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w części odpowiadającej jego udziałowi. Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą m.in. wydatki na remonty i konserwację, energię elektryczną i cieplną, wodę w częściach wspólnych, ubezpieczenia, podatki, utrzymanie czystości (np. sprzątanie klatek schodowych) oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Właściciele pokrywają je w formie zaliczek płatnych z góry, do 10. dnia każdego miesiąca.
Kto zarządza wspólnotą mieszkaniową?
W dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele mają dwie możliwości: zarząd złożony z mieszkańców prowadzi sprawy samodzielnie albo powierza je profesjonalnemu zarządcy. Samodzielne zarządzanie oznacza dużo pracy: rozliczenia, umowy, przeglądy, zebrania, kontakt z wykonawcami i urzędami. Dlatego większość dużych wspólnot decyduje się na profesjonalne zarządzanie nieruchomością. Zarządca przejmuje obowiązki operacyjne, a właściciele zachowują pełną kontrolę przez uchwały i coroczne sprawozdania.
Nowa wspólnota mieszkaniowa – od czego zacząć?
W nowym budynku najwięcej spraw trzeba załatwić na samym początku: zarejestrować wspólnotę w urzędach i uzyskać NIP, założyć rachunek bankowy, przejąć dokumentację techniczną od dewelopera, zawrzeć umowy na media i usługi, a także zorganizować pierwsze zebranie i ustalić wysokość zaliczek. Pomagamy przejść przez ten etap w ramach usługi obsługa formalna nieruchomości, a zebrania przygotowujemy w ramach organizacji zebrań wspólnoty.
Jak możemy pomóc Twojej wspólnocie?
QBUD Administracja od 2004 roku obsługuje wspólnoty mieszkaniowe w Krakowie. Specjalizujemy się w zarządzaniu nowo powstałymi wspólnotami i mamy doświadczenie we współpracy z deweloperami na etapie przejmowania budynków i ich zasiedlania. Przejmujemy obowiązki wspólnoty mieszkaniowej związane z zarządem: formalności, księgowość, obsługę techniczną i kontakt z mieszkańcami. Skontaktuj się z nami, aby porozmawiać o zarządzaniu Twoją wspólnotą.