Przegląd roczny budynku to jeden z obowiązków, o których właściciele mieszkań często nie wiedzą, dopóki coś się nie zepsuje. Tymczasem regularna kontrola okresowa budynku pozwala wcześnie wykryć usterki dachu, instalacji gazowej czy przewodów kominowych, zanim zamienią się w kosztowną awarię albo zagrożenie dla mieszkańców. Wyjaśniamy, co obejmuje przegląd roczny budynku, kto może go wykonać i jak go udokumentować.

Czym jest przegląd roczny budynku?

Przegląd roczny budynku, nazywany też przeglądem budowlanym rocznym lub roczną kontrolą okresową, to obowiązkowe sprawdzenie stanu technicznego obiektu, które wynika z ustawy Prawo budowlane. Właściciel lub zarządca budynku musi zapewnić, by taki przegląd odbywał się co najmniej raz w roku. We wspólnocie mieszkaniowej obowiązek ten spoczywa na zarządzie wspólnoty, a jeśli zarząd powierzono profesjonalnej firmie, w praktyce organizuje go zarządca nieruchomości.

Co obejmuje przegląd roczny budynku?

Zakres kontroli okresowej budynku określają przepisy. Przegląd roczny budynku obejmuje sprawdzenie stanu technicznego:

• elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, np. dachu, rynien, elewacji, balkonów,


• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,


• instalacji gazowych,


• przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Osoba przeprowadzająca przegląd ocenia stan tych elementów, wskazuje usterki i zaleca naprawy wraz z terminem ich wykonania. Zalecenia z przeglądu rocznego to dla wspólnoty cenna wskazówka przy planowaniu prac i funduszu remontowego.

Przegląd roczny a przegląd pięcioletni

Przegląd roczny budynku nie zastępuje przeglądu pięcioletniego. Kontrola przeprowadzana co pięć lat jest szersza: obejmuje stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu, jego estetykę i otoczenie, a także badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. W roku, w którym wypada przegląd pięcioletni, jego zakres obejmuje również elementy sprawdzane podczas kontroli rocznej. Więcej o tym przeczytasz w artykule przegląd pięcioletni budynku.

Kto może wykonać przegląd roczny budynku?

Kontrolę okresową budynku mogą przeprowadzać wyłącznie osoby z odpowiednimi kwalifikacjami:

• stan techniczny elementów budynku - osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności,


• przewody kominowe - osoba z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim lub z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi,


• instalacje gazowe - osoba z wymaganymi uprawnieniami do kontroli tych instalacji.

Dlatego przegląd roczny budynku zwykle wykonuje kilku specjalistów, a rolą zarządcy jest ich zamówienie, koordynacja terminów i poinformowanie mieszkańców, kiedy trzeba udostępnić mieszkania, np. do kontroli kuchenek gazowych i wentylacji.

Książka obiektu budowlanego - gdzie wpisuje się przegląd?

Wyniki każdej kontroli okresowej trzeba udokumentować. Protokoły z przeglądów oraz informacje o wykonanych naprawach i remontach wpisuje się do książki obiektu budowlanego. To dokument, w którym zapisuje się całą „historię techniczną” budynku: przeglądy, ekspertyzy, remonty i przebudowy. Od 2023 roku książkę obiektu budowlanego można prowadzić także w formie elektronicznej, w systemie c-KOB. Prawidłowo prowadzona książka obiektu budowlanego jest ważna przy kontrolach nadzoru budowlanego, ale także przy sprzedaży budynku czy likwidacji szkody przez ubezpieczyciela.

Co grozi za brak przeglądu rocznego?

Niedopełnienie obowiązku kontroli okresowej budynku jest wykroczeniem, za które może zostać nałożona grzywna. Znacznie poważniejsze są jednak skutki praktyczne: niewykryta usterka instalacji gazowej czy niedrożny przewód wentylacyjny mogą zagrażać zdrowiu i życiu mieszkańców. Brak aktualnych przeglądów może też utrudnić uzyskanie odszkodowania od ubezpieczyciela po awarii lub szkodzie.

Jak przygotować wspólnotę do przeglądu rocznego?

• sprawdź w książce obiektu budowlanego, kiedy odbyła się ostatnia kontrola i jakie były zalecenia,


• zamów przegląd z wyprzedzeniem, najlepiej w okresie, gdy pogoda pozwala na ocenę dachu i elewacji,


• powiadom mieszkańców o terminie, zwłaszcza o kontroli instalacji gazowej i przewodów w lokalach,


• po przeglądzie zaplanuj naprawy wskazane w protokole i wpisz je do planu prac.

Na co dzień o stan budynku dba konserwator, który usuwa drobne usterki, a większe naprawy zlecane po przeglądzie warto powierzyć firmie zajmującej się obsługą techniczną nieruchomości.

Jak możemy pomóc?

QBUD Administracja od 2004 roku obsługuje wspólnoty mieszkaniowe w Krakowie. W ramach zarządzania nieruchomościami pilnujemy terminów przeglądów, zamawiamy specjalistów, informujemy mieszkańców i dbamy o to, by książka obiektu budowlanego była prowadzona prawidłowo. Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz, by ktoś przejął te obowiązki za Twoją wspólnotę.