Uchwała wspólnoty mieszkaniowej to podstawowe narzędzie, za pomocą którego właściciele lokali decydują o sprawach swojego budynku. Remont dachu, wysokość zaliczek, wybór zarządu czy zmiana zarządcy wymagają podjęcia uchwały. Źle przygotowana lub podjęta niezgodnie z przepisami uchwała może zostać zaskarżona do sądu, dlatego warto wiedzieć, jak wygląda cała procedura.
Kiedy potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej?
W dużej wspólnocie mieszkaniowej (powyżej trzech lokali) zarząd może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu, takie jak bieżąca konserwacja czy opłacanie rachunków. Na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Ustawa o własności lokali wymienia wśród nich m.in.:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy,
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
- zgoda na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
- zgoda na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
- nabycie nieruchomości,
- wytoczenie powództwa o sprzedaż lokalu w drodze licytacji,
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji kosztów, zaliczek i rozliczeń.
Uchwała, która wyraża zgodę na taką czynność, udziela też zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umów potrzebnych do jej wykonania.
Uchwałą wspólnota wybiera też członków zarządu, decyduje o powierzeniu zarządu profesjonalnemu zarządcy i o zmianie zarządcy, a także o utworzeniu i wysokości funduszu remontowego.
Jak podejmuje się uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Przepisy przewidują trzy sposoby podejmowania uchwał:
- Na zebraniu właścicieli – głosowanie odbywa się podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej.
- W drodze indywidualnego zbierania głosów – zarząd lub zarządca zbiera podpisy właścicieli pod uchwałą, np. odwiedzając ich lub przekazując kartę do głosowania.
- W trybie mieszanym – część głosów oddaje się na zebraniu, a brakujące głosy zbiera się indywidualnie po jego zakończeniu.
Tryb mieszany jest w praktyce najczęściej stosowany, bo na zebraniach rzadko pojawia się większość właścicieli.
Jak liczy się głosy?
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że właściciel większego lokalu ma „silniejszy” głos. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której jeden właściciel ma większość udziałów albo suma udziałów nie jest równa jedności. Wtedy, na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów, głosuje się według zasady „jeden właściciel, jeden głos”.
Powiadomienie o uchwale
Jeśli uchwała wspólnoty mieszkaniowej została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym, każdy właściciel lokalu powinien zostać na piśmie powiadomiony o jej treści. Jest to ważne, bo od tej daty liczy się termin na zaskarżenie uchwały.
Zebranie wspólnoty mieszkaniowej – zasady
Zebranie ogółu właścicieli zwołuje zarząd. Zawiadomienie o zebraniu należy przekazać właścicielom na piśmie co najmniej 7 dni przed jego terminem i podać w nim dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Jeśli na zebraniu mają zostać zmienione dotychczasowe zasady, w zawiadomieniu trzeba opisać projektowane zmiany. Coroczne zebranie powinno odbyć się najpóźniej w pierwszym kwartale roku. Zarząd przedstawia na nim sprawozdanie z poprzedniego roku, a właściciele głosują nad planem gospodarczym i absolutorium dla zarządu.
Przygotowanie zebrania wymaga sporo pracy: projektów uchwał, zawiadomień, listy obecności, protokołu i zbierania brakujących głosów. Dlatego wiele wspólnot korzysta z usługi organizacja zebrań wspólnoty mieszkaniowej.
Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli uważa, że jest ona niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Pozew trzeba złożyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały, chyba że sąd postanowi inaczej.
Najczęstsze błędy przy podejmowaniu uchwał
- brak pisemnego zawiadomienia o zebraniu lub zbyt późne jego wysłanie,
- niejasna lub niepełna treść uchwały,
- błędne liczenie głosów, np. „na osoby” zamiast według udziałów,
- brak powiadomienia właścicieli o treści uchwały podjętej poza zebraniem,
- podejmowanie przez zarząd decyzji, które wymagają zgody właścicieli w formie uchwały.
Każdy z tych błędów daje podstawę do zaskarżenia uchwały i może opóźnić np. planowany remont.
Uchwała o zmianie zarządcy
Jedną z ważniejszych uchwał wspólnoty jest decyzja o zmianie zarządcy lub zarządu. Właściciele podejmują ją według tych samych zasad co inne uchwały. Jak przeprowadzić zmianę krok po kroku, opisujemy w artykule jak zmienić zarządcę nieruchomości.
Jak możemy pomóc?
QBUD Administracja od 2004 roku wspiera wspólnoty mieszkaniowe w Krakowie. W ramach obsługi formalnej przygotowujemy projekty uchwał, zawiadomienia o zebraniach i protokoły, zbieramy głosy właścicieli i pilnujemy, by każda uchwała wspólnoty mieszkaniowej była podjęta zgodnie z przepisami. Sprawdź, jak wygląda nasze zarządzanie nieruchomościami w Krakowie, lub skontaktuj się z nami.